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Immobilien-Newsletter Oktober 2018 für Eigentümer

Veröffentlicht von Nadine Mahler auf 26. Oktober 2018
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In diesem Immobilien-Newsletter informieren wir Sie über:

  • Vermieterfreundlicher Mietvertrag
  • Möglichkeiten zum Anlegen einer Kaution
  • Infos über einen Kaufvertrag

Vermieterfreundlicher Mietvertrag – das müssen Sie beachten!

Für die Gestaltung eines Mietvertrages sollte man sich Zeit nehmen, ob man zum ersten Mal oder wiederholt vermietet. Ist etwas in einem Mietvertrag nicht vollständig oder unklar geregelt, wird es meistens zum Vorteil des Mieters ausgelegt und schnelle Änderungen sind hier nur bedingt möglich. Für einen Vermieter sollte bei der Gestaltung eines Mietvertrages die Vermieterfreundlichkeit im Vordergrund stehen. Bei der Gestaltung des Mietvertrages kann man als Vermieter einigen Schwierigkeiten vorbeugen, solange die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden.

Folgende Regelungen müssen/sollten in einem vermieterfreundlichen Mietvertrag festgehalten werden:

  1. Höhe der Miete inkl. aller Nebenkosten: (Nettokaltmiete zzgl. Betriebskosten / Bruttomiete inkl. Betriebskosten) → Hier gilt es auch darauf zu achten, die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 % zu übersteigen, ansonsten liegt eine Mietpreisüberhöhung vor. TIPP: Der Vermieter hat das Recht, per mietvertraglicher Vereinbarung die Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen, deshalb sollten die umlagefähigen Kosten möglichst genau im Mietvertrag aufgeführt sein.
  2. Zahlungsart und Zahlungszeitraum: fehlt eine Vereinbarung ist die Zahlung bis zum dritten eines Monats im Voraus fällig
  3. Mängel: bekannte, bestehende Mängel sollten aufgeführt werden, um Mietminderungen zu vermeiden.
  4. Kleinreparaturen: Als Vermieter hat man die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wobei der Mieter für die Beseitigung von Bagatellschäden aufkommen muss (Der Betrag darf allerdings nicht höher als 8 % der Jahresmiete sein)
  5. Schönheitsreparaturen und Renovierung: Vermieter müssen grundsätzlich darauf achten, dass ein Mieter nach dem Gesetz nicht dazu verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, sondern nur vertraglich dazu verpflichtet werden kann. Bei einem Auszug werden diese aber dann auch nur fällig, wenn sie erforderlich sind und die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wurde.
  6. Mietzeit: Hier kann eine Befristung angegeben werden. Wird nichts geregelt, gilt der Mietvertrag als unbefristet.
  7. Kündigung: Grundsätzlich haben Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats in schriftlicher Form vorliegen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Möchte man sich als Vermieter absichern, eine ordentliche Kündigung ausschließen und sich langfristig binden, kann man einen „Kündigungsverzicht“ vereinbaren (max. Kündigungsverzicht im Mietvertrag beträgt 4 Jahre)

WICHTIG: Es lohnt sich einen Fachmann für den Abschluss eines Mietvertrages heranzuziehen, Sie gehen meist eine jahrelange Vertragsbeziehung mit Ihren Mietern ein. Ohne Fachwissen beim Abschluss werden Sie zwangsläufig Fehler durch ungültige Formulierungen, vergessene Mängelhinweise oder unzulässige Zusatzvereinbarungen verursachen, die Sie im Streitfall viel Geld und Nerven kosten werden.

 

Der Kaufvertrag von Immobilien

Ein Immobilienkaufvertrag muss grundsätzlich von einem Notar vorgelesen und von diesem beurkundet werden. Er muss sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer, im Beisein des Notars, unterzeichent werden. Jegliche Zusatzvereinbarungen müssen im Vertrag schriftlich enthalten sein.
Der Kaufvertrag beschreibt die Rechte und Pflichten zwischen Verkäufer und Käufer. Bestimmte Punkte müssen hierbei im Vertrag enthalten sein, damit beide Seiten abgesichert sind. Dazu zählen:

  • Wer verkauft an wen? – Die kompletten Namen mit Anschrift und Geburtsdatum müssen aufgelistet sein
  • Was wird verkauft? – Diese Daten entnimmt der Notar dem Grundbuch und der Teilungserklärung (bei Wohnungen). Bei Neubauten wird auch auf die Baubeschreibung des Bauträgers verwiesen.
  • Welches Zubehör wird mitverkauft? – Einbauküche, Heizöl, Schränke, Gartenhäuschen, bei Wohnungen auch die anteilige Instandhaltungsrücklage. Alle mitverkauften Immobilien Gegenstände und Werte sollten im Kaufvertrag aufgelistet sein und mit einem Wert versehen werden. Dieser Wert reduziert für den Käufer die Grunderwerbsteuer, da diese nur auf den Immobilienteil erhoben wird, nicht aber auf das bewegliche Zubehör.
  • Kaufpreis und Bezahlung – Angabe des Kaufpreises, des Bankkontos des Empfängers, evtl. detaillierter Zahlungsplan bei Ratenzahlungen. Bei noch laufenden Grundschulden kann es auch sein, dass zuerst die finanzierende Bank bedient werden muss, damit die Grundschulden getilgt werden, bevor an den Verkäufer ein eventueller Überschuss fließen darf.
  • Wie erfolgt die Bezahlung? – Mit einer Vormerkung im Grundbuch wird die Immobilie für den Käufer reserviert. Nach Zahlung aller Kosten (Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer) wird die Umschreibung dann tatsächlich vollzogen (Verkäuferschutz).
  • Übergang von Nutzen und Lasten – Üblicherweise gehen zum Zeitpunkt der Besitzübergabe alle Rechte, Pflichten und Kosten auf den Käufer über (auch wenn die Grundbuchumschreibung noch aussteht). Jahresbeträge wie Versicherungen, Grundsteuer werden dann unter den Vertragsparteien nach Monaten verteilt.
  • Regelungen über eventuell noch nicht bezahlte Erschließungskosten
  • Objektzustand und Mängel: Auflistung aller Mängel: Wer hier schludert, wird ein böses Erwachen haben. Verschwiegene Mängel können zu Schadenersatzansprüchen bis hin zur kompletten Rückabwicklung der Kaufverträge führen.
  • Gewährleistungsansprüche – welche Garantien werden bei vorhandenen oder eintretenden Mängeln zur Reparatur vereinbart?
  • Zusätzliche Genehmigungen Z.B. ist bei älteren Wohnungen oft noch eine Klausel enthalten, dass die Hausverwaltung der Veräußerung ebenfalls notariell zustimmen muss.
  • Bevollmächtigung – der Notar und seine Mitarbeiter werden von Verkäufer und Käufer bevollmächtigt, den Kaufvertrag in deren Auftrag umzusetzen und für die Überschreibung im Grundbuchamt aktiv zu werden
  • Aufteilung der Kosten – Die Gebühren, die durch den Kaufvertrag entstehen, trägt in der Regel der Käufer

 

Verschiedene Möglichkeiten zum Anlegen einer Kaution

Eine Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden und darf höchstens drei Nettomieten betragen (§ 551 Abs. 3 BGB). Eine besondere Anlageform hat der Gesetzgeber zwar nicht zwingend vorgegeben, legt aber mit dem klassischen Sparbuch die Rahmenbedingungen fest. Wenn sich Vermieter und Mieter hier einig sind, kann aber auch auf eine andere Anlageform zurückgegriffen werden

  • Sparbuch: Dies ist wohl die geläufigste Variante. Der Vermieter eröffnet ein klassisches Sparbuch und zahlt das Geld, das er vom Mieter bar oder per Überweisung erhalten hat, auf dieses ein.
  • Tagesgeldkonto: Sowohl Vermieter als auch der Mieter können ein Tagesgeldkonto für die Mietkaution anlegen. Es ist jederzeit flexibel verfügbar.
  • Festgeldkonto: Auch das Festgeldkonto ist eine Alternative zum Sparbuch, allerdings gilt hier eine feste Laufzeit und die Bank muss einer vorzeitigen Verfügung immer erst zustimmen..
  • Bürgschaft: wenn der Mieter das Geld nicht für die Kaution aufbringen kann oder will, kann auch auf eine Mietkautionsbürgschaft zurückgegriffen werden. Die Sicherheit wird dadurch nicht vom Mieter selbst sondern von einem Bürgen gestellt (Bank, Versicherung). Diese Variante ist für den Mieter aber mit Bankgebühren verbunden.

Merke: Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, für jeden Mieter ein separates Kautionskonto zu führen.

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