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Immobilien-Newsletter November 2018 für Eigentümer

Veröffentlicht von Nadine Mahler auf 20. November 2018
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In diesem Newsletter informieren wir Sie über:

Thema 1: Eigenbedarfskündigung bei der Eigentumswohnung
Thema 2: Hausverkauf bei Scheidung
Thema 3: Tierhaltung in der Mietwohnung

Eigenbedarfskündigung bei der Eigentumswohnung

Vermieter können einen Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, die Eigenbedarfskündigung ist hier der häufigste Kündigungsgrund. Allerdings gibt es einige Anforderungen und Regeln zu beachten, damit diese auch rechtens ist. Ein Vermieter kann seinem Mieter nicht einfach kündigen – es muss immer in schriftlicher Form mit einer entsprechenden Begründung erfolgen. Dies wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 573 Abs. 2 Nr. 2 geregelt: „Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn… der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Die angegebenen Gründe müssen sowohl für den Mieter als auch für die Rechtsprechung eindeutig und nachvollziehbar sein. Folgende Gründe werden in der derzeitigen Rechtsprechung anerkannt:

1. Der Wohnraum wird für nahe Verwandte des Vermieters benötigt.

2. Veränderung der Lebensumstände (Heirat, Scheidung, Wechsel des Arbeitsplatzes)

3. Vergößerung der Familie oder Einzug von Pflegepersonal.

4. Die Wohnung ist zum Arbeitsplatz des Vermieters günstiger gelegen oder wesentlich billiger als die derzeit bewohnte Wohnung.

5. Aufnahme von pflegebedürftigen Angehörigen

6. Die Hausstände einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft werden zusammengelegt und es wird ein größerer Wohnraum benötigt.

 

Auch folgende Angaben wurden durch Gerichte akzeptiert:

8. Zeitweilige Betreuung der Eltern des Eigentümers.

9. Der Eigentümer möchte mit seinen Eltern/Schwiegereltern zusammen leben.

10. Aufgrund der Arbeitssituation des Eigentümers wird die Wohnung an mindestens acht Tagen im Monat benötigt (Zweitwohnung).

11. Der Vermieter möchte seinen Kindern eigene Zimmer zur Verfügung stellen.

Bei der Kündigung aufgrund von Eigenbedarf muss außerdem beachtet werden, dass die Gründe, die hierzu führen, erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind und nach Kündigung nicht ohne Begründung wegfallen dürfen.

Wie hat eine Eigenbedarfskündigung auszusehen?
Eine Eigenbedarfskündigung muss immer in schriftlicher Form und mit der entsprechenden Begründung erfolgen. Ein Kündigungsschreiben ohne Angabe von Gründen (ob Eigenbedarf oder ein anderer Kündigungsgrund) ist formell unwirksam. Neben der ausführlichen Darlegung der Gründe für den Eigenbedarf muss auch die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten und angegeben werden. Zur gesetzlichen Kündigungsfrist wird folgendes im BGB unter § 573c festgelegt:

„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietetet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. (3) Bei Wohnraum nach §549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Merke: Das Kündigungsschreiben muss die Namen, die richtige Anschrift aller betroffenen Mieter sowie auch die korrekten Daten des Absenders enthalten. Es sollte ein passender Betreff gewählt werden, in dem der Grund des Schreibens und das betroffene Mietverhältnis genannt werden. Auch in der Anrede sollte darauf geachtet werden, dass alle betroffenen Mieter angesprochen werden.

Was muss bei einem Hausverkauf nach einer Scheidung beachtet werden?

Wenn sich Ehepartner dazu entschließen sich scheiden zu lassen, wird im ersten Moment nicht bedacht, was mit dem gemeinsamen Haus passieren soll. Es gibt dennoch mehrere Gründe, die für einen Verkauf des Hauses sprechen:

Trennung des gemeinsamen Vermögens:
Wer sich scheiden lässt, will meist keine Gemeinsamkeiten mit dem ehemaligen Lebenspartner mehr haben. Bei einer Immobilie wäre es nicht nur das gemeinsame Vermögen, sondern auch alle zukünftigen Entscheidungen, wie anstehende Instandhaltungen oder notwendige Anschaffungen, die zusammen getroffen werden müssten.

Aus finanziellen Gründen:
Dies ist der häufigste Grund, weshalb ein Haus nach einer Scheidung verkauft wird. Die Steuerklasse ändert sich und es müssen getrennte Haushalte bezahlt werden. Eventuell fallen dadurch sogar Kosten für eine doppelte Haushaltsführung an, da das Haus zusätzlich bezahlt / abbezahlt werden muss.

Die Lebenssituation hat sich geändert:
Viele Partner suchen nach einer Scheidung in einer anderen Umgebung einen Neuanfang oder möchten mit dem neuen Partner zusammenziehen. Es kommt auch oft vor, dass ein Partner wieder in die Heimatstadt zurückzieht, die er damals für den ehemaligen Ehegatten verlassen hat.

Wenn einer der oben genannten Gründe zutrifft, dann gibt es zwei Möglichkeiten das Haus nach einer Scheidung zu verkaufen:

Gemeinsamer Verkauf: Beide Partner müssen sich auf einen Verkauf des Hauses einigen. Der Gewinn und die Kosten für die Veräußerung werden jeweils zur Hälfte auf beide Partner aufgeteilt. Es sei denn, es wurde ein Ehevertrag geschlossen, denn in diesem kann genau geregelt sein, was mit dem Vermögen passiert.

Ausgleichszahlung: Einer der beiden Partner überschreibt dem anderen seinen Anteil am Haus. Dafür erhält er eine entsprechende Ausgleichszahlung.
Um dies gerecht aufzuteilen und um den richtigen Wert zu finden, ist es vorab wichtig, das Haus von einem Fachmann bewerten zu lassen.

Tipp: Auch wenn die Partner im Streit auseinander gehen sollten, ist es dennoch wichtig, dass alle relevanten Themen abgesprochen und zusammen entschieden werden. Genauso ist es wichtig, dass die Kredite weiterhin zusammen getilgt werden. Andernfalls kann es im schlimmsten Fall zu einer Zwangsversteigerung kommen, die für beide Partner, aufgrund eines eventuell geringeren Verkaufspreises, oft nicht vorteilhaft ist.

Tierhaltung in der Mietwohnung

Grundsätzlich wird in einem Mietvertrag geregelt, ob eine Tierhaltung in der Wohnung erlaubt ist oder nicht. Ein generelles Verbot einer Haustierhaltung ist allerdings nicht zulässig, d.h. das Halten von Kleintieren (Hamster, Fische, Wellensittiche) kann einem Mieter nicht verboten werden. Auch ein generelles Verbot der Haltung von Hunden und Katzen im Mietvertrag hat der BGH für unzulässig erklärt (BGH Urteil vom 20.03.2013, AZ VIII ZR 168/12), jedoch gleichzeitig im Mietrecht Haustiere, die nicht zu den Kleintieren zählen, zu Einzelfallentscheidungen gemacht. Das hat als Vermieter die Konsequenz, einzeln abwägen zu müssen, ob eine Tierhaltung durch ihn zugelassen wird oder nicht.

Handelt es sich also um zuvor genannte Kleintiere, sind diese immer erlaubt. Doch auch hier gibt es Ausnahmen. Beispielsweise müssen für Ratten, Frettchen und auch Papageien eine Genehmigung vom Vermieter eingeholt werden. Für Exoten wie Vogelspinnen, Echsen und Schlangen gilt dasselbe, sie müssen dem Vermieter gemeldet und von ihm genehmigt werden. Allerdings müssen diese vom Vermieter nicht geduldet werden, da es sich um gefährliche Arten handelt (auch wenn sie in einem Terrarium gehalten werden) – hier bestimmt also der Vermieter oder im Streitfall ein Richter.

Gemäß den Urteilen des BHG und dem Mietrecht dürfen Haustiere nur mit einer bestimmten Begründung abgelehnt werden, das bedeutet, dass der Vermieter die Haltung nicht grundsätzlich verbieten kann/darf. Haben z.B. bereits andere Mieter der Wohnanlage Haustiere, bedarf es einer nachvollziehbaren Begründung, warum der neue Mieter das Tierverbot erhalten soll. Ausgenommen von diesen Regelungen sind Blindenhunde, Therapiehunde oder andere Tiere, die zu einer Therapie beitragen. Hierfür braucht man keine Genehmigung vom Vermieter, allerdings muss diese Art von Tieren als solche zugelassen und bescheinigt sein.

Wird ein Tier in der Mietwohnung erlaubt und gehalten, sollten sich Mieter an bestimmte Regeln halten. Der Vermieter ist dazu berechtigt, eine Klausel bzgl. der Haltung der Tiere im Mietvertrag aufzunehmen und darin festzuhalten, welche Verhaltensweisen nicht akzeptiert werden. Grundsätzlich gilt aber Lärm, Dreck oder Geruchsbelästigungen zu vermeiden.

Info: Wenn sich ein Mieter nach Genehmigung zur Haltung eines Haustieres nicht an die Vorgaben oder die Rücksichtnahmepflicht hält, kann das zum Widerruf der Erlaubnis führen. Hierfür muss jedoch ein triftiger Grund vorliegen.

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