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Immobilien-Newsletter Dezember 2018 für Eigentümer

Geschrieben von winterpremium auf 19. Dezember 2018
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In diesem Newsletter informieren wir Sie über:

  • Thema 1: Erbrecht „Immobilie geerbt“
  • Thema 2: Schäden nach Hausverkauf
  • Thema 3: Die pauschale Betriebskostenabrechnung

Erbrecht „Immobilie geerbt“

Erben kommen in den Besitz einer Immobilie durch ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge. Im Testament kann man als Nachlasspfleger des Erblassers vermerkt sein, was jedoch nicht zwangsläufig bedeutet, dass man die Immobilie alleine erbt – Geschwister oder Verwandte können auf Anspruch beharren und einen Teil des Nachlasses einfordern. Gibt es aber kein Testament, so greift die gesetzliche Erbfolge (1. Ordnung: Ehepartner/Kinder, 2. Ordnung: Geschwister, Eltern, 3. Ordnung: Tanten, Onkel, Großeltern).
Durch einen Erbfall wird man Rechtsnachfolger des Erblassers und somit neuer Eigentümer und Verantwortlicher der Immobilie. Vor Annahme der Erbimmobilie sollte aber geklärt werden, ob die Immobilie werthaltig oder überschuldet ist. Ein Blick in das Grundbuch (als Erbe hat man hierzu das Recht) deckt eventuelle Belastungen mit Hypotheken, Grundschulden oder sonstigen Dienstbarkeiten auf. Diese Eintragungen bestimmen den Verkehrswert der Immobilie.
Wenn man die Erbschaft nicht annehmen möchte, kann man diese auch ausschlagen. Nachdem der Erbfall eingetreten ist und man erfahren hat, dass man eine Immobilie geerbt hat, hat man hierzu sechs Wochen Zeit. Diese Frist lässt sich nicht verlängern. Die Ausschlagung muss entweder gegenüber dem Rechtspfleger des zuständigen Amtsgerichts erklärt werden oder bei einem Notar der Wahl beurkundet werden (dieser wird das Amtsgericht dann informieren).
Wenn man sich dafür entschieden hat, die Erbschaft anzutreten und somit die Immobilie zu erben, sollte man sich darüber klar werden, ob man diese selbst nutzen, verkaufen oder vermieten will. Auch steuerliche Aspekte spielen bei der Annahme eines Erbes eine Rolle. Übersteigt der Wert des Nachlasses (Vermögen abzüglich Verbindlichkeiten) den persönlichen Erbschaftssteuerfreibetrag, muss Erbschaftssteuer entrichtet werden.
1. Immobilie selbst nutzen
Hat man als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner ein Haus oder eine Wohnung geerbt und entschließt sich dazu, die Immobilie selbst zu nutzen, wird man von der Erbschaftssteuer befreit, wenn man zehn Jahre lang darin wohnt. Auch wenn man als Kind des Erblassers eine Immobilie erbt, profitiert man von dem Steuerfreibetrag. In diesem Fall darf aber die Wohnfläche höchstens 200 m² umfassen (ist die Wohnfläche größer, zahlt man für die Mehrfläche anteilig Erbschaftsteuer, sofern der steuerliche Freibetrag für Kinder von 400.000,– € überschritten wird).
2. Immobilie verkaufen:
Wenn man die geerbte Immobilie verkauft, verfügt man über freie Liquidität. Allerdings müssen aus dem Verkaufserlös eventuell bestehende Grundschulden und Hypotheken bedient werden. Am Besten fragt man vorab bei einem Makler an, der die örtlichen Verhältnisse hierzu kennt, wie hoch der Verkehrswert ist. Aber: Vorsicht vor möglichen Fehlern beim Privatverkauf!
Um diese zu vermeiden, können Sie unsere Zusammenstellung auf unserer Homepage anschauen: Privater Immobilienverkauf
3. Immobilie vermieten:
Wenn man sich dazu entschließt, das Erbe anzunehmen und die Immobilie zu vermieten, berechnet sich die Erbschaftssteuer nach Maßgabe von bis zu 90 Prozent ihres Verkehrswertes. Ist die Immobilie bereits vermietet, tritt man als Rechtsnachfolger des Vermieters in die bestehenden Mietverträge ein und führt diese fort.

Info: Wird eine Immobilie geerbt und die Umschreibung des Eigentums wird innerhalb von zwei Jahren im Grundbuch beantragt, fallen hier keine Grundbuchgebühren an. Der Erwerb unterliegt auch nicht dem Grunderwerbssteuer-Gesetz, d.h. man muss also auch keine Grunderwerbssteuer zahlen, wenn man eine Immobilie geerbt hat und sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lässt.

 

Betriebskostenpauschale – Was muss dabei beachtet werden?

 

Ein Vermieter hat die Wahl zwischen einer Abrechnung der Betriebskosten oder der Betriebskostenpauschale. Bei einer Pauschale wird vor Mietbeginn vom Vermieter ein monatlicher Betrag festgelegt. In diesem Betrag sind alle Kosten, die auf den Mieter umlegbar sind, enthalten, eine Ausnahme stellen allerdings die Heizkosten dar.
Sollten die Kosten in einem Jahr dennoch höher sein, als mit der Pauschale vereinbart, dann kann der Vermieter keine Nachzahlung vom Mieter verlangen. Umgekehrt, kann der Mieter auch keine Forderung auf eine Gutschrift der zu viel bezahlten Betriebskosten stellen. Die Mieter können in der Regel auch keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Nebenkosten verlangen, da die Pauschale im bereits abgeschlossenen Mietvertrag von vorneherein vereinbart wurde (BGH Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)
Für die Berechnung der Betriebskostenpauschale sollten alle anfallenden Nebenkosten abgedeckt sein. Ausnahme machen hier die Heizkosten, laut Heizkostenverordnung müssen diese mindestens zur Hälfte nach Verbrauch und der Rest nach Quadratmeter abgerechnet werden. Die Abrechnung nach Quadratmeter darf nicht höher sein als 50 %, dagegen darf die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht über 70 % liegen.
Nur in bestimmten Ausnahmefällen können die Heizkosten pauschal in den Mietvertrag aufgenommen werden (laut Heizkostenverordnung v. 05.10.2009):
  • Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, wobei eine der Vermieter selbst bewohnt
  • Bei Gebäuden, die einen niedrigen Wärmebedarf haben (unter 15 kWh/m² pro Jahr) oder in denen überwiegend eine Wärmerückgewinnung stattfindet
  • Bei Gebäuden die vor 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen die Nutzer keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch haben
  • Bei Alters-, Pflege- und Studentenheimen
Wenn ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten vereinbart wurde und festgestellt wird, dass die Kosten höher sind, kann der Betrag unter folgenden Voraussetzungen laut § 506 Abs. 1 BGB erhöht werden:
  • Die Pauschale muss im Mietvertrag ausdrücklich neben der Kaltmiete vereinbart worden sein, auch muss ausdrücklich auf den Begriff „Betriebskostenpauschale“ geachtet werden
  • Die Erhöhung muss im Mietvertrag vorbehalten worden sein
  • Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen und die Gründe für die Erhöhung enthalten
Eine mitgeteilte Erhöhung hat dann ab dem darauffolgenden Monat seine Gültigkeit. Sie kann in bestimmten Fällen sogar rückwirkend ermöglicht werden, wenn zum Beispiel die Grundsteuer rückwirkend erhöht wurde.
Tipp: Als Orientierung, wie hoch der Pauschalbetrag sein soll, ermittelt jährlich der Deutsche Mieterbund den Betriebskostenspiegel. Dieser zeigt, wie hoch die Betriebskosten in der jeweiligen Region im Durchschnitt sind.

Hausverkauf – wer haftet für Schäden?

Beim Verkauf eines Hauses werden bekannte Mängel im notariellen Kaufvertrag aufgeführt, da ein Verkäufer verpflichtet ist, die Mängel zu nennen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei gebrauchten Immobilien hat der Käufer grundsätzlich keinen Gewährleistungsanspruch, da die Immobilie gekauft wird, wie gesehen. Jedoch gibt es einige Ausnahmen.
Zuerst wird unter folgenden Mängeln unterschieden:
  • Offene Mängel: diese sind sofort sichtbar (z.B. Beschädigung an den Wänden oder am Dach)
  • Versteckte Mängel: diese sind nicht sofort erkennbar (z.B. defekte Rohrleitungen)
  • Arglistig verschwiegene Mängel: diese sind dem Verkäufer bekannt, jedoch hat er sie dem Käufer verschwiegen (z.B. aus Angst vor einer Wertminderung oder weil er sonst keinen Käufer finden würde).
Der Käufer kann im Streitfall folgende Gewährleistungsansprüche geltend machen:
  • Anspruch auf Nacherfüllung: Der Käufer kann vom Verkäufer eine Mangelbeseitigung verlangen. Ausnahme, wenn der Käufer selbst den Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht kannte.
  • Rücktritt oder Minderung des Kaufpreises: Scheitert die Mangelbeseitigung, so kann der Käufer entweder vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 440 BGB) oder hat das Recht auf die Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB).
  • Schadenersatz des Verkäufers: Bei einer Pflichtverletzung kann der Käufer vom Verkäufer Schadenersatz verlangen.
Die Gewährleistungsansprüche verjähren nach 5 Jahren, ab Übergabe des Hauses. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Verjährung erst zu dem Zeitpunkt, an dem der Käufer Kenntnis davon erlangte.
Tipp: Im Zweifelsfall sollte auf Fachleute wie Gutachter oder Makler zurückgegriffen werden und alle bewussten Mängel genannt werden, auch wenn diese den Kaufpreis mindern. Unter dem Strich ist diese Vorgehensweise günstiger, als langjährige und kostspielige Klagen. Garantien sollten gegenüber dem Käufer nur sehr vorsichtig ausgesprochen werden.

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