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Immobilien-Newsletter Juli 2019 für Eigentümer

Veröffentlicht von Nadine Mahler auf 12. Juli 2019
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In diesem Newsletter informieren wir Sie über:

    • Mietwohnung: Mietminderung durch überhitzte Dachgeschosswohnung
    • Mietwohnung: Rohrverstopfung – wer trägt die Kosten?
    • Hausverkauf: Übergabeprotokoll

In der Wohnung ist es viel zu heiß – ist eine Mietminderung möglich?

Wenn im Sommer die Temperaturen wieder ansteigen und es in der Wohnung unerträglich heiß wird, dann ist das nicht grundsätzlich ein Mietmangel. Die Gerichte haben bislang sehr unterschiedlich entschieden. So hat das Amtsgericht Hamburg entschieden, dass eine Mietminderung von 20 % zulässig ist, wenn die Temperaturen tagsüber bei über 30 Grad liegen und nachts nicht unter 25 Grad fallen (Urteil v. 10.05.2006, AZ.: 46 C 108/04).

Das Amtsgericht Leipzig hat hingegen entschieden, dass ein Mieter in einer Wohnung die sommerlichen Temperaturen hinnehmen muss und daher 30 Grad in der Wohnung ertragbar sind (Urteil v. 06.9.2004, AZ.: 164 C 6049/04).

WICHTIG: Der Mieter darf die Miete nur mindern, wenn er den Mangel seinem Vermieter anzeigt und eine Frist bis zur Mietminderung festgelegt wird. Allerdings darf er nur die Miete in den Monaten mindern, in denen es so heiß ist.

 

Bei einer Rohrverstopfung haftet nicht grundsätzlich der Mieter

Wenn in der Mietswohnung ein Abflussrohr verstopft ist, dann ist der Vermieter verpflichtet, die Verstopfung zu beseitigen. Im ersten Moment ist es egal, ob die Verstopfung vom Mieter schuldhaft verursacht wurde (§ 535 BGB). Im nächsten Schritt gilt es, ein Verschulden des Mieters zu beweisen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass fetthaltige Kochflüssigkeiten oder Haare im Abfluss nicht vollständig vermieden werden können und daher der Mieter nicht zum Schadenersatz verpflichtet werden kann. Besonders dann nicht, wenn die Rohrleitungen schon älter sind (AG Ravensburg, Urteil v. 23.2.2005, 9 C 1470/04).

Der Eigentümer muss also anhand eines Gutachters beweisen, dass kein Baumangel oder Schwachpunkt vorliegt, wie dies zum Beispiel bei einem Knick im Rohr der Fall wäre (LG Kiel, WuM 1990, 499)

ACHTUNG: Eine Klausel im Mietvertrag, wonach alle Mieter haften, wenn der Schadensverursacher nicht festgestellt werden kann, ist unwirksam (OLG Hamm, WuM 1981, 201).

 

Übergabeprotokoll beim Hausverkauf – was gibt es zu beachten?

Ein Käufer für das Haus ist gefunden, der Kaufvertrag beim Notar ist unterschrieben und das Geld ist vielleicht schon auf dem Bankkonto eingegangen? Dann fehlt jetzt nur noch die Hausübergabe. Für die Übergabe sollte ein Protokoll angefertigt werden, welches von Käufer und Verkäufer am Ende unterschrieben wird. Das Übergabeprotokoll sollte folgende Punkte beinhalten:

  • Adresse der Immobilie.
  • Namen aller anwesenden Personen, sowie Anschriften von Käufer und Verkäufer.
  • Detaillierte Mängelliste, für jeden Raum gesondert. Damit sichert sich nicht nur der Käufer ab, sondern auch der Verkäufer. Sollte der Verkäufer Mängel verschwiegen haben, dann muss er mit Schadensersatzansprüchen rechnen.
  • Zählerstände mit Zählernummern, diese müssen dem Versorger gemeldet werden.
  • Anzahl und Name der Schlüssel, die übergeben werden, sowie Schlüssel, die noch ggf. nachgereicht werden.
  • Zum Haus gehörende Dokumente, z.B. Grundrisse, Baupläne, Versicherungsverträge, Verträge mit Dienstleistern, Rechnungen über Renovierungsarbeiten, Energieausweis usw.

Tipp: Der Termin zur Hausübergabe sollte bei Tageslicht stattfinden, damit die Innenräume gut ausgeleuchtet sind und die Außenanlage gut besichtigt werden kann. Außerdem ist es ratsam ein Protokoll mit Bildern anzufertigen, so kann jeder Mangel, nachgewiesen und nachvollzogen werden. Des Weiteren ist es ratsam, eine unabhängige Person zur Übergabe mitzunehmen, die im Nachhinein bezeugen kann, dass alles mit rechten Dingen zugegangen ist.

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